Il mercato della casa è da decenni uno dei motori, e uno dei punti deboli, dell'economia spagnola. Chi vuole comprare o affittare in Spagna deve conoscerne la storia recente e i rischi più comuni.
La bolla e il crollo
Tra la fine degli anni Novanta e il 2007 la Spagna visse un enorme boom edilizio: si costruivano più case che in Francia, Germania e Italia messe insieme, i prezzi crebbero di oltre il 150% e il credito era facile. Nel 2008 la bolla esplose: centinaia di migliaia di case rimasero invendute, molte famiglie persero la casa per non riuscire a pagare il mutuo, le casse di risparmio fallirono e lo Stato dovette chiedere aiuto all'Europa per salvare il sistema bancario nel 2012. In molte località costiere restano ancora oggi urbanizzazioni incompiute (vedi la crisi 2008-2012).
La crisi della casa di oggi
Dopo il 2014 il mercato si è ripreso, e negli ultimi anni si è creata la situazione opposta: poca offerta e prezzi in forte crescita. Le cause sono la scarsa costruzione di nuove case dopo la crisi, l'aumento della popolazione, l'acquisto da parte di investitori e stranieri e la trasformazione di molti appartamenti in affitti turistici. Gli affitti sono aumentati soprattutto a Madrid, Barcellona, Valencia, Málaga, nelle Baleari e nelle Canarie, e molti giovani non riescono a lasciare la casa dei genitori. Nel 2024 e 2025 decine di migliaia di persone hanno manifestato in molte città spagnole per il diritto alla casa.
Le risposte politiche sono state diverse: la legge statale sulla casa del 2023, che permette alle comunità di dichiarare "zone tese" con limiti agli affitti; le restrizioni o le moratorie sulle nuove licenze turistiche in città come Barcellona, che ha annunciato la fine degli appartamenti turistici entro il 2028, Madrid, Málaga e le Baleari; il registro unico nazionale degli affitti brevi dal 2025; l'abolizione del golden visa; programmi di edilizia pubblica in affitto. Il dibattito su quali misure siano efficaci resta molto acceso.
I rischi per chi compra
- Abusi edilizi: soprattutto nelle case di campagna e nelle zone costiere, ampliamenti o intere costruzioni possono essere privi di licenza; in alcuni casi sono state ordinate demolizioni. Verifica la situazione urbanistica con il comune.
- Debiti e ipoteche: i debiti di condominio e dell'IBI degli ultimi anni possono ricadere sul nuovo proprietario; controlla la nota simple e i certificati.
- Proprietà occupate: le occupazioni abusive (okupas) sono un tema molto discusso; riguardano soprattutto case vuote di banche e fondi. Prima di acquistare all'asta o a prezzi molto bassi, verifica che la casa sia libera.
- Truffe: diffida di annunci troppo convenienti, di chi chiede caparre senza contratto o di proprietari che non possono mostrare la casa.
- Case in costruzione: pretendi la garanzia bancaria sulle somme anticipate.
Consigli
Affidati a un avvocato indipendente, non firmare documenti in spagnolo che non capisci, visita la casa più volte e informati sulle regole locali per gli affitti turistici prima di contare su quel reddito. Vedi comprare casa in Spagna e le pratiche legali.